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Innover

Vente HLM : vendre autrement grâce au bail réel solidaire

24 septembre 2019 Logeo Seine Estuaire
Le bail réel solidaire propose un nouveau rapport à la propriété, responsable et adapté aux ménages modestes qui souhaitent une alternative à la location ou à la vente traditionnelle. C’est également pour les acteurs de l’habitat une opportunité de réaliser de la vente sociale autrement.

Depuis juillet 2019, Logeo Seine Estuaire s'est dotée de la compétence organisme de foncier solidaire (OFS). L’enjeu ? Pouvoir soutenir sa politique active de vente de logements sociaux tout en respectant son engagement de réaliser une vente sociale de manière responsable. Grâce au bail réel solidaire, Logeo Seine Estuaire entend continuer à s’inscrire dans un partenariat étroit avec les collectivités territoriales et à rechercher les modalités les plus sécurisantes pour les habitants et les territoire

La vente HLM en bail réel solidaire permet de retrouver un équilibre entre les différentes dimensions, sociale, patrimoniale et financière. Elle conforte la finalité sociale de la vente HLM en élargissant la part de locataires occupants en capacité d’acheter leur logement et en garantissant la permanence territoriale de l’organisme de logement social.
Mathias Levy-Noguères, président du Directoire

100 logements issus de son patrimoine ancien sont d’ores et déjà proposés en bail réel solidaire. Ces logements sont situés dans les agglomérations du Havre et de Rouen. Ils sont proposés à un prix inférieur d’environ 20% au marché dans une grande diversité de territoires ciblés : centre-ville, quartier prioritaire, centre-bourg…

Une expérimentation qui s’inscrit dans la politique active de vente de logements sociaux de Logeo Seine Estuaire. En 2019, 0,9% de son patrimoine sera vendu, soit 140 logements en tout, conformément aux orientations du Groupe Action Logement.

Cette expérimentation importante, sur 100 logements, est un premier pas. Nous sommes convaincus que le bail réel solidaire est une opportunité pour réaliser de la vente sociale autrement. C’est un nouveau rapport à la propriété, responsable et adapté aux ménages modestes qui souhaitent une alternative à la location ou à la vente traditionnelle. C’est également une alternative sécurisante pour gérer les futures copropriétés issues de la vente sociale de notre patrimoine.
Mathias Levy-Noguères, président du Directoire

Les enjeux de la vente HLM

La vente de logements sociaux, dite vente HLM, est motivée par trois perspectives :

  • une finalité sociale : permettre l’accession à la propriété de ménages qui ne pourraient pas le faire sur le marché libre ou d’accession abordable plus classique.
  • la stratégie territoriale et patrimoniale des organismes de logement sociaux : rééquilibrage territorial de l’offre de logement, adaptation de l’offre à l’évolution de la demande…
  • la recherche de moyens financiers supplémentaires permettant d’accroitre les capacités de développement des organismes de logement social.

Avec la loi Elan et la loi de finances 2018, la vente HLM est appelée à s’intensifier sur l’ensemble du territoire national et concerner l’ensemble des organismes de logement social. La vente HLM apparaît comme une mesure de compensation de la baisse des ressources en loyers que doivent assumer les organismes de logement social, et est présentée dans la loi Elan comme « un outil de gestion stratégique des opérateurs du logement social pour des raisons financières ». La vente HLM devient ainsi une composante obligée du modèle économique du logement social.
C’est ce constat d’une vente HLM dominée par les perspectives financières qui conduit Logeo Seine Estuaire à promouvoir un modèle de vente HLM alternatif : celui porté par les organismes de foncier solidaire (OFS) et le bail réel solidaire (BRS).
Les Organismes de Foncier Solidaire (OFS) sont des organisations à but non lucratif introduites en France sur inspiration des Community Land Trust (CLT), développés aux Etats-Unis. Le modèle repose sur une dissociation perpétuelle entre le bâti, détenu par le ménage, et le sol, propriété de l’OFS, les deux étant liés par un bail de très longue durée, le Bail réel solidaire (BRS). Son objectif est d’offrir une alternative à la propriété privée du sol pour contrôler l’usage et la trajectoire des ensembles résidentiels ainsi créés.

Les atouts de l'OFS/BRS

Les atouts du modèle OFS-BRS sont particulièrement démonstratifs dans le cas de la vente HLM depuis que la loi Elan a permis aux bailleurs sociaux de disposer directement de l’agrément OFS :

  • Il permet d’abord de rendre l’acquisition de ces logements plus abordable. Une « décote foncière » intégrée au prix de vente des logements permet de limiter l’effort financier des ménages accédants, tout en assurant la « récupération » par l’organisme au travers d’un « loyer foncier » adossé au bail.
  • Il favorise également la prévention du risque de copropriétés dégradées. L’OFS contrôle chaque revente et peut exercer un droit de préemption qui lui est conféré par la loi. Il peut interdire la mise en location des logements et obliger les propriétaires à entretenir leur bien « en bon père de famille »
  • Il permet enfin de sanctuariser des fonds publics consentis pour la construction initiale des logements locatifs sociaux. Les clauses anti-spéculatives, qui s’imposent « ad vitam aeternam » à chaque revente, favorisent en effet le maintien de la vocation sociale des immeubles et évitent un alignement de ces logements sur les prix du marché.

La réversibilité du modèle OFS-BRS (possibilité de retour au modèle locatif après préemption) et sa prise en compte par la loi SRU permettent de l’ancrer au mieux dans la politique locale de l’habitat. Ce modèle assure une gestion raisonnée et solidaire de la vente HLM, par un principe de partage de la valeur entre le ménage, la collectivité et l’organisme.